投融资规划帮助城市建立信用价值

目前城市政府普遍面临融资难问题,难在哪里?是难在外部投资人少吗?是难在中央政府的调控政策吗?是难在市场流动性不好吗?其实都不是。我们经常听到这样一句话,“这个世界不缺钱,缺的是好的项目、好的企业”。套用到政府区域发展角度来看,对于城镇化方面的资金,市场从来不缺钱,只是缺少好的地方政府或好的区域发展项目。客观地说,国家这几年是对地方融资上了紧箍咒,同时也揭示出很多地方政府融资中的问题。这些站在国家层面揭示的城镇化中的问题旨在告诫投资人和地方政府,城镇化市场有风险,投资需谨慎,在本质上提示信用的风险;而地方政府则忙着见招拆招,随着调控转。所以刚刚发现一个好的金融产品或工具,大家一窝蜂的跟进,国家再一刀切下来,实行当机立断叫停政策。这样的故事屡次发生,为什么?因为中央没有约束和评估地方政府信用的工具,市场对地方政府的信用评价也没有对企业信用的评价那么好操作。国家虽然没有明确拿出正面的解决办法,但是却可以针对市场中各种可能造成的风险进行治理。因此,地方政府必须悟透一个问题,解决城市融资问题需要从根本上解决,也就是必须把自己当做一个信用主体,营造自己的信用空间,这是上级政府愿意看到的。  


“白证”有价值吗?


从2010年开始,对地方政府融资平台清理的一系列行动中,有许多针对具体融资行为的政策出台,其中就有针对以地融资的抵押行为中对“白证”的清理。“白证”这个词,对于在城建、土地、规划等部门工作过的人并不陌生,虽然各地方的“白证”在实践上有些差别,但大致的意思是指一块未经一级开发和收储的土地,仅仅有了一个规划,就被按照规划功能发了“证”,评估出一定价值,被地方政府和融资平台公司进行抵押用于从银行贷款。

被政策作为清理对象的时候,大家都觉得“白证”有问题,地还没征、基础设施还没配套,凭着规划一张纸这地就有价值了?可是被清理前,把“白证”当作信用基础与地方政府合作的各种投资人、金融机构为什么明知故犯呢?

其实换个角度想想,似乎也不无道理。按照《城乡规划法》的规定,政府有实施规划的责任,一块土地既然被规划成了城市建设用地,只要政府花钱把地征下来,做点基本配套,往土地市场一卖,就可以增值不少,“白证”似乎也是有价值的。换言之,“白证”的价值其实就是规划的价值,或者说一块土地、一个地区有了规划就有了一定的信用价值。

为什么现在大家不这样想了呢?仅仅是因为政策要求吗?显然没这么简单。真正的原因在于当地方城市建设的融资风险被逐渐揭示出来后,大家开始关注原来逻辑中的一个关键问题——政府到底有没有钱能够完成上述这个土地的增值逻辑。换言之,“白证”所指向的这片土地,能够有充分的资本投入让它按照规划实现出来吗?再简言之,规划能真正实现吗?  


城市发展需要打造信用价值  


从1990年《城市规划法》出台,城市规划成为一种城市建设管理的法定工具,开始受到各级地方政府的重视,这是城市发展的一大进步。把过去计划经济时代重工程和项目而轻城市整体布局研究的状况,从法律层面上找到更好的管理手段。在2000年之后的十年之中,地方政府逐渐掌握了城市发展的主导权,伴着房地产和土地市场的燥热,地方的一把手们越来越热衷于做规划,似乎有了规划就有了钱,老百姓也希望看到城市规划的出台,因为有了规划,自己所在的城市就有了更加明确的发展目标。

事实真是这样吗?对比规划图及其发展的成果,不由得让人联想起了城市建设领域以前流行的一句话“规划规划,纸上画画,墙上挂挂,都是鬼话”。这句话本意是讽刺很多地方一把手不把规划当回事儿,随意指挥和乱改规划。随着“规划即法”的观念逐渐深入人心,这种现象逐渐在减少,但是“纸上画画,墙上挂挂”却没有消失,反而以更多别的形式开始表现出来。结果就是,规划最初是一张纸,随着大家越来越重视它,随着它上升到法定层面的管理工具,政府和投资人不再把它当作纸,而是当成未来必然要实现的事实,当成了板上钉钉的价值;当人们发现事实上不是那么回事儿的时候,规划又变回了一张纸。

前段时间去长江中游地区的一个地级市,见到政府主管城建和招商的市长,探讨起一个问题,市长说:我这片区域很好,规划做的也不错,想找一些投资人来开发,有很多找上门来的,我一看他们提的方案都不行,都是来圈地的,也没有开发实力;我找了一些比较大的投资人,来看了以后,也说挺好,但都不愿意现在投资,希望政府开发成熟一点再投资,可我哪儿有钱干呢?可投资人说“你没能力熟化我也不敢来,拿了地都砸在手里咋办,除非地很便宜给我”,可是把地都很便宜给了他,我拿什么去开发呢?

这种现象是问题吗?其实这是很正常的。在土地市场燥热的时代,一个好的规划能够定位城市的价值,但是当大家冷静下来,理性的思考代替了狂热,才意识到一个有清晰可靠实施路径的规划才是有价值的。换言之,一个城市的未来不只是建立在好的规划基础上,更是建立在如何获得资本支持来将规划实现的基础上。

“与城市共同发展”已经成为许多地方政府招商和投资人选择投资项目时常喊的一句口号,换句话说,投资于一个城市,实际上是投资于这个城市的未来,看的是城市的基础条件,靠的是政府发展城市的能力。

在金融和商业领域,人们常会说的一个词:信用。它指的是资本的提供方基于对资本接受方未来实现承诺的信任,而向接受方提供资本并实现增值和回收的价值运动。城市和发展城市的地方政府,同样面临信用问题,城市价值的实现,就建立在政府获得资本并科学运用来实现城市规划的基础之上。  


投融资规划成抓手


随着改革的逐步深化,我们的地方政府职能配置上,确实在逐步向管理和注册送彩金吧职能收缩,其结果在于条块管理的倾斜上,向条条发展的趋势越来越明显,强调行业统管而不是区域统筹。而城市规划从诞生之初就是一个十分综合的产品,要想让它不割裂,颇有难度,而且规划要实施,也越来越不是政府张张嘴、动动手就能够一厢情愿的东西了。

除了传统的城乡规划,随着改革目标多元化,越来越多的概念开始附着在城乡规划之上,如城乡统筹规划、两型规划、公共注册送彩金吧均等化规划等等。规划的实施者常有困惑:规划实施要统筹,到底用什么去统筹呢?

这个问题做起来很复杂,我们在下一篇讲具体的方法,换个角度想想,如果我只探讨抓手问题,其实也很简单,就是从资本角度来统筹。规划在实施的过程中,既有需要政府投入资金来实现的部分,也有需要社会资本投入资金来实现的部分;既有眼下的资本投资需求,也有未来城市持续运营的资本运营需求。不管什么目标和诉求,在没有充分的资本维持和投入的前提下,都是不可能实现的。所以,我们研究一个城市的规划落实统筹问题,都必须要从投融资入手,用投融资规划来为实现规划落地和城市信用价值找到抓手。