投融资规划到底应该做什么?

随着新一届政府开始执政,围绕新型城镇化的讨论可谓层出不穷,各界能够达成一致的一点就是新型城镇化是人的城镇化,而不是单纯土地的城镇化。之后需要探讨和实践的,就是如何实现新型城镇化。毋庸置疑,这个过程需要巨量的资本支撑,几亿人要进入城镇,需要就业、住房、公共注册送彩金吧,需要对过去的城镇化建设成果加以优化,同时也需要大量新设施和新城市空间的支撑,避免过去出现的问题。我们需要认真研究如何用更科学的方法来花钱,用新的手段来实现城乡规划,来实现对人的注册送彩金吧均等化的规划等。


改变落后的开发思想和手段  


快速城镇化的二十年中,如果要从政府管理角度谈城市开发如何花钱的毛病,我们可以总结成两个词:大撒把和乱花钱。说起大撒把,我们可以看看如今北京的望京地区,现在的望京地区确实可称得上“旺京”,不过这是经历了十几年艰难发展熬出来的结果,上世纪九十年代中后期望京一直被冠以“睡城”之名,房子建了大堆,交通却十分混乱,商业配套、教育注册送彩金吧等远远滞后,诺大一个区域只有被“睡”的份儿,这是当年政府搞城市建设时没有钱,走起了先卖地搞房地产路线的结果。如今,随着融资平台的衰落,这种路子又一次被很多没有钱的地方政府重新拾起来,其表现形式就是“土地换项目”。不过可怕的就是很多地方城市发展速度和财力增长远远不能与北京相比,恐怕熬上二三十年,也补不上欠账,熬不出一个望京来,城市价值损失殆尽,还要为将来的发展留下诸多欠账。

而说起乱花钱,则更不新鲜,因为最近十年政府主导的城市发展过程中,此举比比皆是。举个例子,众多的地方政府搞新城开发的红头文件中,经常能够看见的一句话就是“X年出形象”,一把手大笔一挥,城投公司借钱去干吧,两年之内把三十平方公里新城的道路全部修好,这样就可以挑着卖地了,想卖哪块卖哪块儿。殊不知,政府花钱也是有成本的,且不说银行贷款有利息,其实最大的成本就是城市发展的机会成本,有限的钱都去搞形象了,公共注册送彩金吧配套如何实现?城市注册送彩金吧于人的价值如何体现?把有限的钱两年修了十年的路,其他方面就要落下十年的欠账。这样的例子今天仍在上演,平台还有钱花的地区用平台的钱干,平台没钱的地区在搞BT干。

这两种例子看似是两个极端,实质上给城市发展带来的结果是一样的,都是不尊重城市价值提升规律,不考虑规划实施统筹的表现。  


投融资规划提升城市价值  


上一节中,我们把投融资规划定位成城市的信用价值。信用价值用在城市发展上,我们可以把它分成两个层面的事情来看待:一是城市规划能不能实现;二是城市规划如何实现得更好。

城市规划能不能实现的问题,需要解决的核心是城市开发过程中资本如何进入,如何可持续的运转以及最终如何实现退出的问题,无论是政府主导开发,还是由社会投资人做开发,都是必须的。

而城市规划如何实现得更好,则是一个资本投入的顺序问题。微观地说,是先修路、先建学校还是先卖地的时序安排问题;宏观上说,还包含硬件建设和软件注册送彩金吧如何协调、给哪类人群哪类企业提供什么样的资本支持的问题。

这两个层面的目标在研究和落地的时候,又是相互制约的。比如理论上说,把规划中所有的基础设施和公共注册送彩金吧设施都建设完备后,再卖地建房吸引人和企业进驻,城市的价值可以得到最大化的提升,进入的人和企业都可以享受到最完备的注册送彩金吧,但这对于资本投资来讲却是不经济的,在现实中是不存在的。

因此,投融资规划要面对的现实问题,就是如何因地制宜的根据当地的现实情况,在价值提升和投融资可持续之间找到平衡。


投融资规划克服瓶颈求发展


在规划领域,我们常常可以听到所谓的几种模式,如TOD、SOD等等,这些已成为城市建设和发展的一般规律,那么编制投融资规划是不是按照这些经典规律去办就可以了呢?有钱就TOD+SOD,没钱就少做点,是这么简单吗?显然不是。

如若如此,城市建设就不会留下诸多历史问题了。这些城市发展的规律之所以成为经典规律,在于它们已经脱离了具体的语境去谈城市发展问题,而在现实中,实际的城市发展投融资工作需要破解如下现实的制约和条件:

一是城市投融资体制的制约。国家层面的投资体制改革,总体上经历了从计划到市场、从重工程到兼顾经济效益和社会效益评价的过程,但是各个城市的建设领域自身的投融资体制发育却不尽相同,甚至大相径庭。比如北京的投融资体制下,土地储备的投融资归属土地部门管理,城市基础设施的投融资则归属发改和行业部门管理,最接近国家体制,且都强调政府主导,因此在北京体制之下诞生的房山长阳模式中,投融资规划重点破解的就是区级政府和区域平台如何统筹运用资金和对土地进行综合定价,来实现基础设施建设和土地开发的统筹,以避免望京等地区出现的发展过程中功能不完善的问题。而以市场主导为历史发展主线的深圳市,我们在做投融资规划时,则更强调在社会资本进入与政府统筹之间建立衔接。

二是投融资工具的制约。在企业投融资领域,各种不同风险水平的投融资工具发展迅速,天使投资、私募基金、信托、银行贷款等多种不同风险要求和回报模式的产品已经各自有清晰的定位。而在城市建设领域,银行贷款一直在政府主导的模式下一家独大,并且受到国家各种调控政策的影响。未来随着市场化投融资在城市建设领域的推进,如何创新和引导更多的资本进入城市建设领域,是规划落地需要面对的重要课题。

三是多主体合作理性的制约。这一点看起来似乎不那么起眼,过去也最不被城市规划的实施者重视,但随着城市的开发工作由资本或政府单方主导转向政企合作,以及从国家和全社会层面都越来越重视原住民(企业)的利益,规划实施不再是开发者一方独大的事情。规划的实现过程,实际上变成了一个多方博弈的过程,投融资规划要为这个过程中的每一个主体规划出自己的利益来,才能够实现一种合作式推进开发的过程。合作理性,逐渐已经成为城市价值提升和实现过程的重要组成部分。

随着新型城镇化的推进,城乡规划的理念在更新,城市投融资环境在更新,每一个参与城市建设的主体理念更在快速更新,投融资规划作为城市规划实施的工具,需要在具体的发展语境下,为城市价值的实现找到路径。