极不乐观的新型城镇化

随着国家新型城镇化战略的升温,越来越多的社会资本开始涌向城镇开发领域,这里面既有过去的地产开发企业,也有众多新组建或是由地产基金转型而来的城镇发展基金,甚至许多传统的产业投资人也芳心大动,希望将自己的传统产业优势与城镇化相融合,在其中谋一片天地。

虽然新型城镇化是一个内涵丰富的概念,无论是国家政策导向,还是学者的研究探索,都给它赋予了很多新的认识,但是寻求投资机会,大家还是主要将目光投向了增量的部分,更具象一点,就是把新的土地开发作为自己寻求投资机会的聚焦点。一方面这是客观规律决定的,因为我国的城镇化,土地仍然是一个核心和基础的经济要素,最容易聚集资本,另一方面也是过去二十年房地产和土地市场的飞速发展带来的思维惯性使然。

但是真的进入到这个领域,实际的状况与投资人原来想象中的却大相径庭。看起来机会满地,深入进去却常常发现好的投资机会十分的稀少,看起来前景美好,却总是无法转化成盈利性项目。于是在投资人看来,新型城镇化雷声大雨点小,投资机会是极不乐观的。

这是为什么呢?最近我们频繁地接到投资人邀请,给项目进行诊断,探讨的核心话题就是机会到底有没有?这是否是个机会?根据多年的深入研究和实践,我们认为机会当然是有的,只是由于种种原因,表面上看起来的投资机会,操作过程中却变成了假机会。我们认为只有破解了假机会背后的深层次制约因素,才能将假机会变成真机会。这一篇我们重点来谈谈假机会的几种主要特征。


假机会之一:资本落地找不到入口


谈到城镇化的投资,大家常会有一种心理上默认的共识,就是希望顺势而为。一方面,希望顺应城镇化的大势,在具体投资项目上,还希望能够借具体环境的小势。因而,成熟的大城市周边的区域,经常会在第一时间进入投资人的视野。

以北京为例,周边有众多的村镇,在中心城区强大的经济拉动力下,似乎每一个都有美好的开发前景,只要能够把钱投下去提升基础设施和公共注册送彩金吧设施水平,把土地平整出来,似乎干什么都能赚钱。于是我们在工作中常常看到,每一个村镇都有不少大腕儿投资人盯着,与村镇政府签署了各种各样的投资开发协议,谋划着要搞几平方公里的开发,研究出了各种高起点的概念和策划案。

可是到了真正要投资的阶段,投资人却发现落地变成了一个难题,人口、土地、规划、项目等各种遗留问题错综复杂,交织在一起,不知该从哪儿下手。于是反复调研,四处寻找解决渠道,却发现村民有村民的说法,村集体有村集体的说法,镇里有镇里的说法,规划、国土、发改等不同的政府管理部门也都有自己的理解,云里雾里,仿佛进入了一个迷宫。这些问题似乎都不是简单靠砸钱就能够解决的,想砸钱都砸不下去,又或者是发现要解决这些问题需要花的钱远超过自己原来的想象,原本看起来能赚钱的事情其实是一个误会。

于是折腾来折腾去,一年两年就这样过去了,项目变成了鸡肋,食之无味弃之可惜,投资人终于失去了耐心,区镇政府也产生了疑问,于是合作就此终止。但是马上又会有下一个投资人冲进来,于是新一轮折腾又开始了,经历过数轮开发探索的村镇毫不鲜见。

这种现象在政策体制发育成熟、探索过多轮政策试验、已经经历过很长时间城市化过程的一线大城市最为常见。我们将其归结为破解不了资本落地的渠道而导致的假机会。


假机会之二:资本找不到出口


从统计数字上来看,我们国家总体的城市化水平已经超过了50%,但是具体到每一个城市,则是千差万别的。很多三四线城市,城市化率远低于这个水平,地方政府的招商引资意愿很强烈,也有大把的投资人愿意投资,双方往往是一拍即合,投资条件也比较优惠。

但是投资人拿到一个区域开发项目以后,却常常犹豫不决,下不了决心把真金白银投下去。为什么呢?因为找不到市场出口,找不到消费者群体。到三四线城市寻求项目机会的时候,感觉这些地区搞城镇化的空间还很大,离目标的城市化率还有很大距离,似乎潜在的动力也很大。但是静下心来一研究,却发现不完全是这么回事儿,房地产供应量已经很大了,本地居民每个人都有房子,甚至还不止一套,消费者的购买和投资需求似乎没那么大。会有大量外来人口涌入吗?拿来过去几次人口普查的数据看看,发现这些城市实际上人口都在外迁而不是聚集。产业呢?似乎也难以找到增量产生的动力,实现产业聚集比搞一个房地产项目难多了,周期也长得多。

因此,这些地区看起来钱很容易投下去,不像大城市问题那么复杂,可是出口却找不到,不知道怎么样能盈利。过去投资于房地产项目,似乎赚钱很容易,借的是市场整体火爆的大势、是消费者带有冲动的投资需求、是市场供应不足产生的卖方市场。而现在这些因素不再那么强烈,想借一个城市自身的发展大势,却发现没什么可以借的,看不清发展前景。这时要想实现投资价值,需要帮助这座城市找到新的发展动力,需要自己给自己造势,这却是大多数投资人自己估量自己搞不定的事情,不管策划出一个什么概念来似乎都有点纸上谈兵的味道,只能裹足不前,或是又回到大城市找机会去了。

这种现象在城市化动力不足的三四线城市最为常见,产业基础不牢,城市特色又不那么显著,城镇化的人口红利效应显现不出来,似乎搞城镇化投资进去容易,退出却很难,我们将其归结为破解不了城市发展困局导致的假机会。


假机会之三:投资后缺乏运行技术


前两类假机会,一类讲的是起点,一类讲的是终点,第三类的假机会则表现在过程上。谈投资机会的,通常是手握资本的人。手里有钱,心里有底,心理上也就容易产生一种以我为主的心态。钱是我投的,怎么干就应该由我说了算。在完全市场化的领域里,这种逻辑并没有什么大问题,只要你做的事情合法合规,不损害他人的利益,就不应该受到干涉。

但是这套逻辑进入到城镇化领域的时候,却有点不灵了。我们常遇到投资人抱怨,跟政府签了投资协议了,明明是我在投资,可是地方政府却常常要干预,我想先修路,他非要我先搭桥,我想赚大钱,他却要出形象。不听政府的也不行,因为没有政府的支持配合,自己什么事儿也干不成,征地拆迁、基础设施建设、土地上市等等都离不开政府;可是听政府的,本来能够赚钱的事儿,可能干着干着就赚不到钱了,本来花十个亿就能够滚动起来的项目,非要我一次砸二十个亿下去,哪儿来的投资效率呢。

我的资金我做主的逻辑,在政府那儿似乎又没那么容易说得通。政府的理由也很充足,我这个地方开发完了,还得长期运转下去,最终的大业主还是我政府啊,你来投资,只是阶段性的,也只开发一小片区域,对全局负责的还是政府啊,怎么能你说怎么干就怎么干呢,起码也得考虑考虑我的想法啊。甚至有的政府说法更夸张,你来投资,把钱拿来就行了,我来帮你搞,最后肯定让你赚到钱就是了,搞得投资人哭笑不得。

这种情况在城镇区域开发项目上是普遍存在的,因为城镇开发项目大多需要从土地一级开发做起,过去十年普遍是由政府主导实施的,各种政策也都是围绕政府主导制定的,虽然政府融资渠道受制约了,需要借助市场力量来做了,但是主导思维还根深蒂固,而手握资本的投资人主导意识更丝毫不弱,合作的思维和方法还没建立起来。一旦两方都强势起来,合作就变成了对立,本来看起来很好的投资机会,也就不存在了,变成了假机会。

我们结合过去为政府和企业注册送彩金吧的经验,把城镇化投资中面临的困境做了一个大致的归类,这种归类可能不够细致,简短的文字也无法尽述各种具体和复杂的情况,我们只是希望为在城镇化领域寻找投资机会的投资者们,提供一个思考的框架,找对了问题的大方向,我们才能从根源上寻求破解之道,把假机会变成真机会。