“三中全会”怎样影响城市 ——十二届三中全会(一)

十二届三中全会于1984年10月在京召开,这次会议标志着改革开始由农村走向城市和整个经济领域,中国的经济体制改革正式进入了第二阶段,即改革的展开阶段,决定第一次明确地指出,中国的社会主义经济不是计划经济,而是以公有制为基础的有计划的商品经济。

十二届三中全会在住房制度改革、金融体制改革、国营商业及供销合作社体制改革方面取得了重大突破,阐明以城市为重点的经济体制改革的必要性和紧迫性,改变了社会主义计划经济固有模式,同时继续深扩大化企业自主权改革。


关键词一:住房制度改革


改革开放之初,国家在城镇住房制度方面做了很多有益的探索,为了顺应国家社会主义商品经济的发展,结束建国以来二十多年的福利分房制度体系,1979年开始先后进行了全价售房、补贴售房以及提租补贴等制度改革,本文所指的住房制度改革截止到1988年国家补贴售房制度的全面推行。


改革历史

十九世纪八十年代我国的住房制度改革主要经历了两个阶段:

第一阶段:建国以来二十多年福利分房制度的终结和中国房地产市场的萌芽(1979-1986);

第二阶段:全价售房和补贴售房试点受挫,第一个全国性制度提租补贴全面启动(1986-1992)。


第一阶段(1979年-1986年)

起因

城镇居民居住环境恶化,人均住房面积小不断压缩:到1978年,城镇人均居住面积由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米,缺房户869万户,占当时城镇总户数的47.5%。

福利性住房制度,导致政府投资效率低下:“国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”,这种制度下不仅住房建设投资“有去无回”,不能循环和周转,而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用,住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱,职工对住房形成“等、靠、要”的观念,抑制了个人对住房的投入,城镇住房紧张问题日益突出;

知青返程,城镇居民住房压力进一步凸显:1978年开始的全国各地知青回城更加剧了住房困难,当时苏州就需解决住房5000多户。这些暂没找到“单位”,被称为“蚂蚁搬家”的知青,不得不挤进父母本已人满为患的居室,身陷居住窘境,城镇居民的住房矛盾在1979年前后达到一个高峰期,全中国的城镇人口中,近一半是缺房户。


改革过程


住房制度改革的提出

1978年9月,邓小平提出:“解决住宅问题能不能路子宽些,比如允许私人建房或者私建公助,分期付款,把个人手中的钱动员出来,国家解决材料,这方面潜力不小”。

1979年1月29日,身为国务院副总理的邓小平访问美国。这不止是中国外交史上的重大事件,也是中国房地产史上的重大事件。邓小平在时任美国总统卡特的故乡亚特兰大参观访问,专门造访美国一个普通老百姓的家,交谈中得知这个普通的美国公民住的房子是购买的,邓小平深受启发,说:“你们的很多成功经验对我们很有借鉴意义。我们愿意向你们学习”。回国后,邓小平在多种场合提出住房商品化这一课题。


住房制度改革试点

1979年,国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售,即政府统一建房,以土建成本价向居民全价出售。中央分别拨款给西安市、柳州市、梧州市、南昌市,进行增量住房向职工出售的试点,售房价格在每平方米120-150元之间,一套住房相当于一个职工10-12年的工资总和,即5-6倍的家庭年收入。至1981年,全国有23个省、自治区、直辖市的60多个城市,以及部分县镇开展了新建住房出售工作。

1981年,由于当时职工收入水平和低房租的因素以及售房的有关政策不够配套,虽然全国已有23个省、自治区、直辖市的60多个城市开展了新建住房全价出售工作,但总共才出售了36.6万平方米。

1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售,即政府、单位、个人各负担房价的1/3,个人购房只需支付1/3的房价款,其余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴,简称为“三三制”。


政策文件

1980年6月,中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出:“准许私人建房、私人买房,准许私人拥有自己的住房”,正式实行允许住房商品化政策,自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。

1981年4月10日,国务院办公厅转发国家城市建设总局等单位提出的《关于组织城镇职工、居民建造住宅和国家向私人出售住宅经验交流会情况的报告》,并发出通知,指出:“城镇居民住宅问题,是当前迫切需要解决的社会问题之一。解决这个问题,除发挥国家、地方、企业积极性外,还必须调动个人建造和购买住宅的积极因素。望各地区加强领导,因地制宜地推广组织城镇私人建造、购买住宅的经验。”

1984年10月,城乡建设环境保护部向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》,建议各省、自治区、直辖市要根据本地的实际情况,有计划地逐步扩大试点范围。目前,已有北京、天津、上海市和23个省、自治区的80个城市积极要求试点。经研究,同意北京、天津、上海市作为扩大试点城市;各省、自治区扩大试点的城市,由省、自治区人民政府确定,报城乡建设环境保护部备案。自扩大试点范围的同时规定,住宅的售价要考虑职工的支付能力,因地、因人而异;个人购买的住宅应免征房产税(1.2%)和契税;建议建设银行对扩大共有住宅补贴出售试点城市的房地产经营部门,今后每年安排一定数量的贷款指标;在扩大试点城市,工商银行要根据存、贷结合的原则,举办购建房储蓄、贷款业务。

1985年底,全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了补贴出售公房的试点。

1986年初,新建公房补贴出售的改革因受到广泛批评而停止,同年3月1日,城乡建设环境保护部发布《城乡建设环境保护部关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》 ,通知总结了供房补贴改革以来所取得的经验和面临的问题。


成就与评价

经国务院批准全价售房和公房补贴出售,到1985年底,全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了全价售房和补贴出售公房的试点,共出售住房1092万平方米。

应当肯定,这一试点为推行住宅商品化积累了经验,起到了投石问路的作用,特别是冲击了长期以来“住房靠国家分配”的老观念,给今后整个住房制度的改革造了舆论。

但是,应当看到,在试点中也确实反映出一些值得研究的问题:一是补贴偏多,售价较低,算总帐国家负担不比原来低租分配减轻多少;二是个人付出2千元左右,即取得(50平方米上下)一套住房的所有权,企业单位因为不能再提取折旧基金,感觉吃亏而没有卖房的积极性;三是由于大部分住房仍然实行低租分配的办法,已经有房住的和将要分到房子的职工不愿意买,要求买房的实际上多是一些没有希望分到房子和收入低的职工;四是这一试点也解决不了那些没有能力建房的企事业单位职工住房问题。


第二阶段(1986年-1992年)

起因

由于十一届三中全会试行全价售房与补贴售房在实践中受挫,有关部门遂转向研究改革公房租金的可能性。

1984年10月,国务院发布《关于农民进入集镇落户问题的通知》,允许农民自带口粮进小城镇经商、务工、落户,户籍制度的改革进一步加剧了城市住房压力。

实际上调整公房租金思路的提出与试点售房的进行几乎是在同时,但由于其牵涉面更广,对社会的震动更大,需要克服的阻力更多,所以补贴售房直到1986年《城乡建设环境保护部关于城镇公房补贴出售试点问题的通知》被否定后,才于80年代中期正式出台。


改革过程

1987年,国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则,大幅度提高租金,同时给予相应补贴的住房制度改革方案。

1988年,在总结试点城市经验的基础上,以第一次全国住房制度改革工作会议为标志,形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的住房制度改革方案。

1990年,全国共12个城市、13个县镇和一批企业出台了以提租补贴为主要内容的房改方案。


政策文件

1986年11月6日,国务院办公厅关于烟台、唐山、蚌埠、常州、江门五城市住房制度改革试点工作会议纪要;

1986年11月29日,国务院办公厅转发《关于烟台、唐山、蚌埠、常州、江门五城市住房制度改革试点工作会议纪要》的通知(1986年11月29日 国办发[1986]91号)

1987年,国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山3个城市以提租和补贴持平为原则,大幅度提高租金,同时给予相应补贴的住房制度改革方案。

1988年初,国务院开第一次全国住房制度改革工作会议,并于当年2月印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》(国发[1988]11号),宣布将住房制度改革正式纳入中央和地方的改革计划,分期分批推行。

1988年2月25日,国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知(1988年2月25日 国办发[1988]13号)


改革内容

经过1986年底-1988年一年半时间提租补贴试点的经验,国务院正式颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》,其中涉及改革内容包括:

合理调整公房租金:租金标准应按住房的折旧费、 维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素计算,每平方米使用面积月租金全国测算平均约一元五角六分,目前,要定在一元以上,可以一步到位,也可以分步达到,但第一年起点不宜太低。

从实际出发确定发住房券的系数:公房租金提高后,需要相应给住公房职工发住房券。按全市职工平均使用面积、每平方米平均新增租金和职工平均发券工资基数,计算出住房券发券额占工资的比例,即发券系数。根据测算,发券系数应控制在25%以内。住房券只能用于交纳新增租金,不得抵交老租金,如有结余可存入银行,作为个人购、建房基金,不得冲击其他消费品市场。

理顺住房资金渠道,建立住房基金:目前,每年国家和企业、事业单位用于新建职工住房的资金,维修、管理住房支出以及单位发给职工个人的住房补贴等,总数约三百亿元左右。住房制度改革所需资金要立足于现有资金的转化,建立城市(县镇)、企业事业单位、个人三级住房基金。城市和企业事业单位的住房基金是发放住房券的主要资金来源。

坚持多住房多交租和少住房可得益的原则:对少数因为提高房租而增加支出较多的和生活困难户,可视其家庭人均收入和住房面积的不同情况,对新增加的租金实行一定时期内(如三年内)减、免、补助的政策。减、免、补助的支出额要严格控制,全市最多不得超过发放住房券总额的5%,其资金来源从城市住房基金中统筹。对改革后进住公房的增支户,因为住房多少是本人根据自己的经济能力选择的,一律不实行减、免、补助政策。至于那些特殊困难户,可按正常的福利性补助的途径,由各单位自行解决。

积极组织公有住房出售:新建住房的标准价包括:住房本身建筑造价;征地和拆迁补偿费。其它公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等不应摊入标准售价之内。住宅区内的公共建筑,凡属经营性设施(如商店、粮店、邮局、储蓄所等),应由使用单位购买或租赁,其它非经营性房屋及配套的市政设施投资,应逐步理顺渠道加以解决。旧住房的标准价,按重置价成新折扣和环境因素等按质计价。砖混结构的单元套房,每平方米建筑面积售价一般不能低于一百二十元。

原来实行的补贴出售或有限产权出售的办法,应立即停止实行。今后出售公有住房的价格须经当地物价和房地产部门审定,按照有关规定办理各项手续。

要对职工买房采取优惠措施,一次付清房款的,产权单位应给予适当优惠;无力一次付清的,应先付不少于房价30%的现款,剩下部分可向银行申请长期低息抵押贷款。留利多的企业单位, 可以根据条件给低收入的职工贴息。 贷款期限根据职工的偿还能力和贷款金额而定,新房一般不超过十五年,最长不超过二十年,旧房最长不超过十年,并根据还款期长短,确定不同的贷款利率。购房户每月还本付息,除以住房券抵交外,还应拿出占家庭工资收入10%-15%的现金。

以上出售新、旧住房的标准价和各项优惠措施,不适用于年收入一万以上的住户。

今后各单位的新建住房,要先卖后租,职工买到住房后,产权归个人所有,可以使用、继承和出售。出售的增值部分,本人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。

配套改革金融体制,调整信贷结构:烟台、蚌埠两市,己成立住房储蓄银行,要切实办好,取得经验。其他城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部,专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务,实行单独核算,自主经营,自负盈亏,自求平衡,单独缴税。人民银行要根据住房制度改革和住房商品化的实际进程,从今年开始逐年在计划上安排一块商品住房信贷指标,逐步把信贷结构调整过来。

对住房建设、经营在税收政策上给予优惠:住房建筑税和房产税,从当地全面推行住房制度改革时起三年内,留给城市作为城市的住房基金。经营单位向职工个人出售的商品住房,可免缴建筑税、营业税。职工个人第一次购买公有住房,免交契税。对房产经营部门能源交通重点建设基金的征收,按其收入总额扣除成本和税金后的数额计征。

加强房产市场管理:随着住房逐步商品化,要建立健全房产交易机构,并置于当地政府主管部门的管理和监督之下,严禁非法买卖,投机倒把,牟取暴利。房产的买卖、转让,必须按照有关规定,到房产管理部门登记、取证。住房的出售、出租价格,要纳入商品价格管理体系,物价部门和房地产管理部门要加强管理。 商品住房出售后, 要加强售后注册送彩金吧工作,方便住户,可由房屋修缮和经营单位,在住户自愿的基础上,统一管理和保养维修,提供各种社会注册送彩金吧,收取合理的费用。


成就与评价

1986年住房销售面积1834万平米,1987年住房销售面积2697万平方米,1988年商品房销售面积接近3000万平方米,相当于1985年的销量的300%。

到1988年上半年,全国成立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心,房地产注册送彩金吧业也得到迅猛发展。


怎样影响城市

我国改革开放之初的城镇住房制度改革,一方面真正实现了住房商品化,使住房这个大商品进入消费品市场,实现住房资金投入产出的良性循环,缓解了政府进行城市经济建设的资金压力,从而走出一条既有利于解决城镇住房问题,又能够促进房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子;另一方面极大的改善了城镇居民的居住环境,引导人民到城镇定居,人民安居后,使城市第三产业蓬勃发展;同时住房制度改革为我国后续建立土地管理制度、金融制度改革以及法律体系完善奠定了良好基础。