城投公司转型之绿地样本

2015年初媒体爆料,绿地2014年完成2408亿销售额,销售总额超万科或已成定局。对于当年(1992年)只有2000万元注册资金的绿地来说,发展到现今三千多亿的资产,发展速度令人惊叹,其发展轨迹值得学习。

我并不关心房地地产企业之间的销售和地位之争,也不太关注一个房地产企业是如何发展壮大的。三十年河东三十年河西,都是过眼的云烟。我是研究城镇化的,希望为城镇化找到好的载体。现在大家着眼点多关注绿地的改制、上市的成功、房地产界的一哥,我更希望透过绿地的发展,为当下处于转型困境中的城投公司找到发展和改革的样本。

我一直关注城市投资公司(城投)这个群体,对这个群体即爱又恨。爱这个群体是因为这个群体积累了一批既深谙政府规则又熟悉市场规律的优秀人才,这部分人才是城市政府的巨大财富。恨是因为这个群体在挫折面前有些盲目、无助且不思进取,这样下去,过去十几年所形成的巨大大人力资本将随着中国改革的进程而流失,这对中国经济发展,尤其是城镇化的进程是个巨大的伤害。过去政府看到的国有资产的流失都是有形的资产,但是真正的资产流失是人才的流失。

可能有些人会说,城投里的人才,离开了政府而在市场中发挥作用,不是更有意义吗?这似乎是有道理的,可实际情况是这样吗?我们设想,人一旦离开一种环境,进入另外一个完全不同的环境中去,这个人才过去积累还是财富吗?我想最大的可能不仅不是财富,可能反而成为垃圾和负担了。因此我曾经在人民网上写文章谈《城投的混合所有制之路》。这篇文章写完了,感觉还要再写些东西,因此我关注到绿地的典型意义。

虽说对绿地的研究资料已经很多了,但是站在我这个角度研究的资料确很少,只好借助有限的资料,希望为城投公司的发展挖掘一点有价值的东西,为城镇化留住更多既懂政府又懂市场的载体。


机遇和挑战面前的大考


在房地产业的靓丽成绩面前,绿地曾经的城市投资公司身份或许已经被逐渐淡忘,就这一点绿地自己可能也不认可,但是历史上他是扮演了城市投资公司的角色的,只是这个城市投资公司在开始的时候就种下了不同的基因,使得绿地发展到今天的状况。

就我们这些经历过92下海潮的人看说,目前中国经济社会状态和人心堪比1992年,只不过那个时代人们对国有企业诟病久矣,因此在那个时代,政府官员和知识分子下海很快就形成了潮流,绿地就是在这个时代诞生的。应该说绿地抓住了92年改革开放的大潮,就算抓住了中国一个重要的发展机遇期,这次机会被绿地抓住了,而且抓的很牢。

绿地不仅抓住了92年的机遇,中国改革开发以来所有重要的机遇期都被绿地抓的很好,包括看起来是危机的1998,都被绿地利用地恰到好处,真正实现了危机面前就是机遇。

一是现代企业制度改革中实现了员工持股,这是一次重要的跨越。1997年,绿地开发总公司改制为有限责任公司,重新设立了股本金,绿地职工持股会出资3020万元,持股18.88%,其余股份为国资。这次改革真正把员工的创造性尤其是企业家的价值与企业发展进行了绑定。

二是亚洲金融危机中化危为机。1998年亚洲金融危机后,绿地缺少业务发展的资金,而政府同意企业增资扩股,但由于其他股东尤其是政府股东不愿意配股,绿地就要求员工持股。老总张玉良希望员工与公司同命运,拿不出钱的由公司财务部出面跟银行做工作。当时张玉良自己借款多达300万元。

三是在国进民退中挺过来了。2009年上海加强国资管理,绿地能够在这样的大环境下据理力争,取得高层领导的支持,能够继续实行市场化机制和道路,这是公司发展中最重要的一步,为此绿地也非常感谢上海政府创造的市场化环境。

四是抓住了这次国有企业改革的机遇,不失时机地走向资本市场,彻底完成转型,这是最近报道比较多的,大家也都比较熟悉,这里就不细说了。

总结绿地的成功,混合所有制改革是关键,绿地老总张玉良坦言,“如果绿地集团不是这种混合所有制的制度,我有可能这样在一个企业干22年吗?如果在国有独资企业,我也许早就被调走了”。


与政府和市场共舞的绿地


绿地的成功,是很偶然的,但是偶然中还有哪些值得我们研究和借鉴的必然因素吗?如果用高度的概括和总结的语言来表达那就是市场和政府这两只手玩的好,我们且看绿地是怎么玩的。

“做政府所想,为市场所需”,这是被业界普遍认可的绿地成功的秘密武器。由此我想到了城市投资公司一直流行的词汇“背靠市长,面向市场”,这句话一度是城投公司老总的座右铭,是城市投资公司与城市政府和市长周旋的密钥。我们来解剖一下绿地这两句话,一是“做政府所想”。这句话意味着我是个独立的公司,做政府想做的事情,这就是在满足政府的需求。有些人可能不是很理解,为什么要满足政府的需求呢?应该是满足市场的需求才对呀。这种思维我也曾经有很深的烙印,这是生产纯粹消费品企业的思维方式。十五年以前,我曾是一个专业商场的副总,经营的都是老百姓所需的产品,靠市场吃饭,几乎不与政府打交道,很难理解企业要做政府所想的事情。可最近十几年城镇化投融资的经验告诉我,城镇化这是个大的蛋糕,要想吃到这个大的蛋糕,一定要理解城市政府,要知道他们想干什么。

应该说绿地的第一桶金就是在政府这里赚到的,就是做政府所想的结果。绿地成立之初,走的是“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式,通过房地产积累资金,投资城市公共绿化,获得政府的政策性支持。1992年,上海开始第一轮的大规模市区旧城改造,需要大量的动迁房提供给被动迁的市民。绿地抓到了机遇,开始建造动迁房,两年下来盈利3000多万元。就现在的眼光来看待绿地的这种玩法,很多城市投资公司都会玩,或者说很多投资公司都有条件玩,比如一条河道的治理,一条道路的建设,一个公园的投资等等,这样的项目投资也不见得需要太多的钱。可是大多数城市投资公司老总习惯于仅仅站在政府的角度解决问题,这也许就错过了培养第二个绿地的良机。

绿地的第二句话叫“为市场所需”,这句话太关键了,什么是城镇化中的市场化企业,就是要完成三级跳,一是把政府所想转化成政府所需,再把政府所需转化成市场所需,三是实现市场所需。客观地说,有时候政府所想并不是市场之所需,但是作为一个专业机构绝对不会把非市场所需的事情拿出来做。政府是目标导向的,宏观目标一般来说都不会有太大的问题,但是在把目标转化成一个个具体项目的过程中往往会出现很多问题,绿地在这方面还是有些自己的办法的。

绿地目前可谓超高层的专家了,可就这超高层产品来说,各界的看法也是褒贬不一。建设超高层或者摩天大楼一般认为是政府的面子工程,这种需求表现在地方政府那里经常被称为地标性建筑。地标性建筑对于市场来说也是有需求的,一是可以拉动一个区域的商业,二是可以拉动旅游,三是有利于形成商务的聚集等。虽说市场是有需求的,可如何把这个东西做的好,管理好政府的需求,满足市场的需求,这是需要很专业的功力的,绿地在这些积累了一些经验,目前已经开始进行管理输出了。


城投的未来


总结绿地的经验,一方面是实行职工持股,并不失时机地走向资本市场;二是巧妙地找到政府和市场之间的契合点。对于绿地而言,2014年成为最重要的一年,绿地成功上市,彻底完成了从城投到市场化企业的蜕变。从未来的角度总结,2014年或许成为中国改革开放历史上一个重要的年份,这一年前后,将诞生大批新的企业家,这一年开始了新一轮的创业高潮,包括互联网改造各种传统产业,高新技术对传统产业的升级和提升,新材料、新技术新能源产业的兴起,基础设施和公共注册送彩金吧设施领域的创业,房地产领域的各种创新以及大量新涌现各式各样的注册送彩金吧业。

中国经济正处在信用模式转变的关键节点上,过去企业融资需要有对应的实物,即使没有实物,也要有一个可以被广泛认可的权证作为抵押或质押,比如土地使用权证。随着集体土地越来越得到各界的重视,基于生产和注册送彩金吧产生的未来现金流作为质押的融资担保模式正在被广泛地探讨。其实金融机构在个人房地产按揭,个人信用贷款方面早就迈出了这一步,只是针对企业,尤其中小企业的融资担保方面还处于谨慎和观望的状态。

这种信用结构的转变具有革命性,将对应着产业的重新洗牌,是产生新的企业家最好的土壤。在机遇面前,城投公司该如何作为,关键看魄力和胆识,当然各地政府能否创造象上海这样宽松的环境也是重要的。