城市中国沙龙第24期:老旧物业创新利用

2015年政府工作报告中李克强总理提出大众创业、万众创新,拥有创新创业梦想的群体意愿得以实现,越来越多的人随着政策的浪潮加入创业大军。另外,随着社会的发展和变革,对于办公和商业物业的个性化需求也越来越多,传统物业难以满足这些需求。

因此,具有优越区位条件、良好办公环境和低廉使用价格的老旧物业逐渐得到各界的青睐,也吸引越来越多的机构投身于老旧物业的改造中。

老旧物业的改造有哪些成熟经验?面临那些市场机会?又有哪些政策支持或瓶颈?本期沙龙将为大家揭晓。


刘伯英:工业遗产保护与再利用

陈文言:目前是老旧物业改造利用立标杆的最好时期

慕游:老旧物业改建需要政府与行业加快决策效率


刘伯英:工业遗产保护与再利用

老旧物业创新利用,就是基于老旧物业扩大的过程,充分挖掘其文化价值,并充分盘活利用,使其复兴,这也是城市复兴的过程。城市复兴实际上就是城市更新,就是城市再生,只是一个新版本,是到新阶段产生的新称谓,是关系到文化层面、社会层面的全方位系统性的城市复兴,而不是一个单纯物理空间城市环境的更新再生。

西方工业遗产的保护利用

老旧物业是一种工业遗产,西方的产业结构调整,产业升级很早已开始,所以,西方在老的厂房、老的构筑物的重新利用,有许多值得借鉴的宝贵经验。

国际工业遗产保护联合会《下塔吉尔宪章》将工业遗产定义为具有历史价值、技术价值、社会意义、建筑或科研价值的工业文化遗存。包括建筑物和机械、车间、磨坊、工厂、矿山以及相关的加工提炼场地、仓库和店铺、生产、传输和使用能源的场所、交通基础设施,除此之外,还包括与工业生产相关的其它社会活动场所,如住房供给、宗教崇拜或者教育。国内最早对工业遗产作出权威阐述是当时国家文物局局长单霁翔先生,他将工业遗产分为广义和狭义两部分,广义工业遗产包括工业革命前的手工业、加工业、采矿业等年代相对久远的遗址,包括一些史前时期的成规摸的石器遗址;以及大型水利工程、矿冶遗址等;狭义工业遗产:18世纪英国工业革命之后开始的、以采用钢铁等新材料、煤炭和石油等新能源、以机器生产为主要特点的工业遗存。

工业遗产的构成即包括物质资源,如工业生产的物质要素、自然要素和文化要素等。也包括厂史厂志、人物事迹、机构组织、工艺流程、科研成果、产品产量、企业精神、企业文化等非物质资源。这些构成要素决定了工业遗产的价值即包括历史文化、艺术审美和科学技术价值,也具有经济利用价值和社会情感价值。

工业遗产主要产生于历次工业革命,对工业遗产的发现、保护和利用源于工业考古,最早是由1955年英国伯明翰大学迈克尔•里克斯(Michael Rix)提出。此后,1970年代初,英国工业遗产保护的国家组织——英国工业考古学会(The Association for Industrial Archaeology,AIA)成立。1976年主编发行了《工业考古评论》(Industrial Archaeology Review),最后,1978年国际工业遗产保护委员会(TICCIH)成立,制定相关标准,建立工业遗产数据库并成立了杂志、网站和自愿者组织。

1993年欧盟成立后,为了推动各成员国在工业遗产领域的合作和交流,建立工业遗产系统,制定了欧洲工业遗产之路。在欧洲工业遗产之路中,共有锚点(Anchor Points)80个,景点1000多个。包括纺织、采矿、钢铁、制造业、能源、交通运输、水利、住宅建筑、工业的注册送彩金吧设施和休闲娱乐设施、工业景观10个主题游览线路。

国外工业遗产更新利用方面即有工业用地更新,也有大量的工业建筑改造与再利用、工业建构筑物和设施设备的改造利用。工业用地更新经典案例有加拿大格兰威尔岛的改造、挪威奥斯陆阿克布吉区的改造等。工业建筑改造和设施设备的改造利用方向主要包括美术馆、博物馆、科学馆、企业纪念馆、商业综合体、餐饮中心、办公、文化中心、城市公共绿地等,典型案例如英国伦敦泰特现代美术馆、美国巴尔的摩工业博物馆、奥地利维也纳煤气罐、澳大利亚墨尔本中心、美国巴尔的摩内港、阿姆斯特丹水厂料仓改建、美国巴尔的摩巴诺书店以及美国西雅图煤气公园等。

首钢老工业区现状调研与规划

首都钢铁公司的早期发展经历了四个阶段:

1919-1938年,民国时期的官商合营龙烟铁矿公司。资本来源官商合办,1928年被国民党收归国有,其资金为国民政府及军阀势力提供,建设多有停顿,发展缓慢,到1936年建设始初具规模。

1938-1945年,日占时期的北支那制铁株式会社石景山铸铁所。从日本八幡制铁所迁建焦炉及洗煤设备;从天津、上海和日本釜石制铁所迁建高炉;从上海迁建发电设备;至1945年日本投降,国民政府正式接管石景山炼铁所之前,虽然设备老旧,产量低下,但具备初步的生产能力,特别是铁路、供电等辅助设备的建设,给后来的发展奠定了一定的格局。

1945-1949年国民党政府时期的石景山钢铁厂。内战时期,除了少量修复工程,没有进行实际建设

1949-1958年新中国初期的石景山钢铁厂。石景山钢铁厂的大发展时期,从占地面积和设备方面都有了大规模的扩张。生产以修复、改造为主。至1958年批准扩建之前,石景山钢铁厂厂区部分的格局已经基本确定。

概括而言,首钢建厂年代早,选址合理,早期建筑布局符合生产流程及工艺需要。但早期建筑保存较少。由于其建设过程中战乱频繁,石景山钢铁厂几易其主,早期建设和生产是不连续的,且停且建突进式扩大。其早期设备,多以迁建为主,在当时并不具有先进性。

首钢老工业区位于长安街西沿线,两带的节点整个主厂区占地8.08平方公里,其中主厂区7.07平方公里,内有11个分厂,每个厂都是封闭管理。厂区内主要道路系统呈“树枝状”,分布不均匀,尽端路较多,但不成系统,与铁路有多处平交路口,与城市的交通没有联系。所以现在的发展需要基础设施先行。首钢老工业区在北京的地标性很强,工业特色鲜明,其留存的大量生产设施空间尺度巨大,震撼力强。

厂区内部区域在空间形态特征方面存在较大差别,统筹考虑多个因素之后,将首钢主厂区划分为四个区域:

一是以自然和人文景观为主的区域:石景山、晾水池、电力厂等;二是炼铁工业特征非常明显的区域:烧结厂、焦化厂、炼铁厂等;三是以超大尺度厂房为主的区域:炼钢厂、轧钢厂等;四是无明显特征的区域:料厂、辅助设施、集团附属单位等。

就现状资源而言, 实体资源即物质部分包括:山体、水体、名木古树等自然资源;厂房、库房、设备用房、生活用房、水池等建筑物与构筑物资源;高炉、焦炉、储气罐、架空管廊、传送设施、装卸设施及铁路等设施设备资源。历史文化资源,即非物质部分包括历史资源 、企业文化、企业精神等文化资源以及工艺技术、流程工序等产业资源。

在进行规划设计时,针对现状资源对建筑与构筑物分类,一是具有历史价值的建/构筑物,二是具有钢铁工业特色的构筑物,三是大型厂房,四是附属建筑及注册送彩金吧性建筑。

与此同时,制定现状资源保留再利用的原则,主要包括:

1.文物建筑依照文物保护法进行保护;

2.历史文化价值突出的应力争全部保留;

3.处于历史区域内的工业建筑和构筑物、设施设备应尽可能多的保留,形成相对完整的工业遗产的区域;    

4.现存的自然景观资源(山体、水面、绿化、名木古树等)应力争全部保留;

5. 在主要城市界面及景观界面上(沿永定河、长安街等)应尽可能多的保留一些具有明显钢铁工业特征的建、构筑物,设施设备。

以工业遗产资源保护原则为基础,设计保留建筑与构筑物、设施设备的分级:第一类:强制保留,保留建筑原状,包括建筑的结构和式样,建筑功能可以置换;第二类:建议保留与适宜性再利用,即保留建筑结构和式样的主要特征(包括结构、式样、设施和构件),建筑功能可以置换,可以对建筑和构筑物进行加层和立面改造;第三类:可以拆除的建筑和构筑物。结合多方意见,最终设定强制保留36项,建议保留65项。

在保护工业遗产的基础上,进行首钢老工业区城市设计与规划研究。以工业遗产作为城市空间架构。以工业遗产为主题的绿色长廊来连接首钢的三大片区。根据绿色长廊进行城市空间的大分区。将开放空间内部划分为低层低密度开发区,外部为高层高密度开发区,提升地块价值和景观效果。局部道路调整以适应规划需要。主要道路局部调整来跟外部地块衔接。规划三个主要门户、主次两级轴线、双十字结构、四处重要节点、五处主题分区、五条景观廊道。形成了新首钢高端产业综合注册送彩金吧区规划基础。



陈文言:目前是老旧物业改造利用立标杆的最好时期

社会公众对世联定位是房地产注册送彩金吧提供商,但是世联在2014年底制定了新的三年计划,希望以盘活存量资源为突破口,打造新的战略增长点。这主要有两条产品线,一条是都市产业园,其面向的对象不仅局限于以原来的工业厂房或者是低密度小而美的园区,更多是以商务办公为主要功能的物业更新改造;另外一条产品线就是注册送彩金吧式公寓,现在已基本实现标准化。

现在都市物业更新已经变成了一个新的热词。以前的都市物业更新更多是开发商拿地的补充手段,而现在,都市物业更新的操作模式已经发生了变化,参与主体也完全不一样,大时代已经来临了。首先,市场容量大,因为所有的城市的土地的分配其实是有内在的经济逻辑的,而这个经济逻辑就决定了占据当时当代的最优质地段的物业一定是当时最主流的行业。经过这二、三十年的大规模城市建设,所有的城市的城市空间格局和城市经济格局都发生了很大的变化。现在基本上所有的城市都面临着一个城市功能再造的问题,加上现在政府各种的政策导向,所有的城市中心都在去制造业化,因此有大量的物业被释放。

但是,目前也存在诸多隐含困境,首先是制度的困境,虽然现在的窗口正在逐渐打开,但是涉及到具体的操作层面,后续的执行过程中还有很多的政策壁垒,尤其是隐形壁垒。比如说像浙江、广东几个地方虽然出台了改造政策,但是高标准使得政策纳入非常困难。北京补交土地出让金的标准不明确,很难操作。由于制度壁垒会对整个的运营模式的造成影响,这种制约导致了“戴帽式”的改造。

其次是先天的经济困境。租金价格存在一道玻璃门,但是一跃过这个玻璃门,你的客户变成大幅降低。先天的物理空间的缺陷决定很难确定之后的客户群,所以客户价值之间的平衡就非常关键。这就意味着你不投入改造,物业价值贬损就很快,但是如果投入大量的改造,溢价又很难覆盖前期的投入。

三是在运营层面上,都市产业运营商经营了近十年的发展,却很难确定盈利模式。传统的中间差在新形势下受到冲击,互联网逻辑下行业的参与者增多,单个项目上的盈亏平衡的弱化,以此为业的运营者的市场价值逐渐被颠覆,中间差已经难以持续。在这种情况下,许多运营商选择延长产业链,通过后续注册送彩金吧拓展收益。现在,都市产业园运营已经变成基于长周期的机械化运营之上的微利行为,以前土地一开或者工程一开的黄金万两的工程时代已经过去了,未来是首先基于精细化,其次是规模化和标准化,之后深度运营,跟客户一起成长。

对老旧物业或者是工业厂房整体租赁进行改造之后对外的经营的新业务有许多方面需要考虑,一是能做的城市是非常有限的,许多城市的租金有限,而且出租率难以保证,所以城市是要选择性进入的。其次就是不同的城市面临的核心问题是不一样的,在北京最难的是以相对普通的价格获取相对优质的物业,但是在外地面临的最大的问题是客户管理。

就现实和未来的风险而言,房地产市场这个最大的吸金蒸发货币的储水池已经很难继续有效储水了。经过多年的发展,资产的价值已经处于高点,未来经济发展的各项指标真的都很不容乐观。现在许多火爆的创客空间或者众创空间其实是两个泡沫的叠加造的效果,一个是资本泡沫,一个是互联网泡沫。两个的叠加已经过剩,所以现在的行业中间差已经不存在了,未来几年由于经济的下行,甚至有可能会释放出更多物业来。由此,就会倒逼资产重新估值。现在这个时段高价定的物业,在未来租金下行的情况下风险很大,所以我就现在不是大范围推广的好适机。

但从另一方面来说,现在是建标杆的最好时期,待一两年后资估值产的倒逼过程基本完成时便可有所作为。当前建标杆一方面要延长产业链,细分产品市场和注册送彩金吧分级,提供更全面、更丰富的产品,另一方面,更重要的是通过业态的丰富和规划客户导入,创建完全不同于传统写字楼的价值体系,赢得客户的价值认同。



慕游:老旧物业改建需要政府与行业加快决策效率

建设项目按需要的不同,有不同的分类方法,有三个概念需要明确,即新建、改建和扩建。新建是指从无到有,平地起家,新开始建设的项目。扩建指的是原有基础小的建设项目在原基础上扩大建设规模。比较难明确的就是改建,改建指对原有建设进行改造,主要有两种,一是壳不动里面改梁,这要涉及到衔接;还有一种是把顶挑了新建。首钢老工业区的开发利用就涉及到这三种不同的方式。

目前首钢老工业区改造有两个优势,这都得益于政府新出的一系列政策,一是土地用途改变划拨,二是土地出让金返还。但是就具体的项目案例来讲,还面临许多实际问题。国家的宏观政策确实是在向前走,具体到项目的时候还是需要政府行业部门加快决策效率。



李伟:项目落实政企合作是关键

城市化发展过程中确实面临着城市规划和实际建设相互衔接的问题。当年长阳模式的开发就面临着新城建设时的大市政问题,看起来一切都是美好的,各项工作都有规划,但是细节如何来操作落实却存在很大的问题。另外就是市场价格问题,这也是所有地产上面临的共同问题。

就政府而言,需要更多地关注市场,通过政企合作最大程度的发挥市场的作用,真正解决企业内生发展的动力。政府要推动创造一个区域的发展,就要考虑整个区域的产业生态,以及配套整个区域的基础环境。如果所有工作都交给企业来做,每个企业成本高涨,只能承受很低的价格,企业就无法发展。而且,紧靠企业也无法为区域定位,一两栋楼宇的设计很难形成产业生态。政府在建立区域产业生态,形成产业集聚方面仍大有可为。一个区域的发展,起初实际上是自发形成的,但是要真发展起来就需要政府遵守市场规律,遵守政府和市场职能边界。

在当前阶段,正是需要政府和市场企业共同谋划的时候,进而推动一个区域真正发展起来的。城镇化内生发展的趋势,包括老旧改造,城市更新等许多政策气氛已经逐渐良好,需要政企双方跳出这个传统思维,共同探索有效的区域发展路径。



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